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文／韓嵩齡2015年04月23日
編輯是介於作者與讀者之間的橋樑，一方面協助作者將想說的話和理念轉化為讀者能理解的語彙，一方面代替讀者向作者提出閱讀時的疑問。編輯同時是書籍的詮釋者和定位者，編輯對自己製作中書籍的想像，若能接近大部分讀者的需求，那麼就具備了暢銷的元素。 博客來OKAPI特別邀請擅長針對讀者切身話題選
內容簡介
博客來「華文創作榜」年度暢銷冠軍、金石堂10大暢銷作家
沒有最黑，只有更黑！黑心大神Sway 歷練房產界17年、字字真實的年度力作！
【實價登錄】有80%非實價；炒重劃區、搶金店面？先問心臟強不強
【帶你看屋】戳破房仲、建商話術與地段迷思，為苦哈哈薪水族把關
【當社區主委】與建商精采過招，爆料「點交大戰」三部曲
媒體說房市進入冷淡期，但房價怎麼都沒跌？
這時該入場嗎？出價打幾折？
Sway帶看25種房屋，你會適合哪一種？
從挑地點看屋、避開地雷、精準出價，到買屋後加入管委會與建商大過招，Sway把17年經驗一次告訴你！
一、 【突圍黑心房市】：精采剖析不動產投資界的暗黑煉金術！
★黑心建商從來都沒消失過，4年來奧步不斷升級──
Sway告訴你：有名單分級釣魚法、移花接木法、灌水成交價恐嚇法、黑心明牌老師輪番上陣……
★同一棟大樓，實價登錄價有十幾個價格，真是看各屋主心情隨便賣？
Sway告訴你：80%是灌水！真相要推理，精準出價要靠你自己用功！
★不動產投資的時機怎麼看？怎麼搶？看似便宜的地上權房屋可不可以碰？
Sway告訴你：買重劃區未必越早下手越賺錢，「進場建商等級」是訊號彈，自住屋晚買比早買好！
你以為搶到金店面，只要坐等增值變富婆？其實店面以黃金價脫手的難度高，領租金賺3%就偷笑！
台北車站旁、京站大樓的地上權房屋和對面大亞百貨的有產權房屋何者值得買？且看Sway血淋淋的分析！
二、 【帶你看屋】：出門看屋前，先看25個真實案例！
哪5種房子好買不好賣？你買房是為了孝親、自住、頭家娘來投資還是當男人的秘密基地？有錢沒錢、有小孩沒小孩、北台灣還是南台灣……挑房對策差很大！讀Sway帶看的25個案例，快速惡補挑屋出價秘笈，重新思考「買屋的真諦」。
三、 【主委日記】：別再傻傻當「社區路人甲」！你的房價跟管委會息息相關
小至外牆的磁磚、馬桶採購，大至電力系統、公設濫竽充數，從點交到入住管理，Sway的主委日記篇篇精采，字字真實，道盡與建商交手的撇步與甘苦！
★交屋後：要小心代管基金與公設濫用
交屋後，建商要繼續作廣告，公設燈光冷氣亂亂開，花代管基金不心疼，明示暗示要點交完才能交出代管基金；釘一塊大廣告帆布在頂樓牆壁，管他頂樓戶日後漏水不漏水。
★點交時：大戰開打，讓專業的來看！
越大的建商，越會偷我們看不懂的東西，八成的股票上市櫃建商，房屋都蓋得不好，有一年就漏水的、地板或淋浴拉門玻璃自爆！化糞池沒有派人下糞坑去瞧瞧，誰知道有沒有通、通到哪一國？避雷針沒有裝好，電器一天到晚故障，不是靈異現象！各樓層的消防偵測器與警報器、植栽排水、游泳池的熱水器等等，這些東西都要一一測試過。Sway切身經驗：點交時發現六個汙水池只有兩個池是通的，其他四個形同虛設！
本書特色
Sway曾將自己親身遇過、採訪過、在業界打滾過發現的各種房地產亂象，以生動文筆寫出了精采萬分、轟動房產界的暢銷書《黑心建商的告白》系列作，書中對於建商毫不留情的批判固然讓小老百姓大呼過癮，但不少人亦好奇，如果Sway自己買房子，會挑選什麼樣的建商或社區？在現實生活裡，他買屋前後又會與建商產生什麼火花？
本書共分三大篇，【突圍黑心房市】教你動念買房前，先惡補黑心業者在實價登錄上路後這幾年來持續升級的暗黑招數。Sway更首度談論重劃區、店頭、地上權等不動產商品的投資觀念、機會點與大小問題。【帶你看屋】則蒐羅了Sway帶讀者看屋的真實案例，這些生活在不同區域、背景與年收入各異的主角，在挑房子時，Sway給了哪些具體建議？例如信義區竟還可以買到一坪七十幾萬的中古屋，但老房子的屋況與環境，又有哪些後續注意重點？
事實上，買房只是開始，與建商之間的過招並不會在交屋的那一刻就結束，相反的，這正是另一場戰役的開始。【主委日記】是Sway本人最真實的經驗記錄，在與建商無數次接觸磋商、以及大大小小會議中他發現一個真理：天底下沒有白吃的午餐，社區裡若是每個住戶都只想坐享其成，要管理得好有如天方夜譚，只有靠積極參與，才能保住房價不因折舊而折價。
作者介紹
Sway
致力於房地產資訊透明化，17年前創辦台灣最大房地產網站，開啟網路世界全都露的行事風格，因知無不答頻頻洩露建商黑心伎倆，而受到廣大網友的支持，後在《壹周刊》財經組再接再厲，揭發財經與房地產界的市場機密，被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地產各種「眉角」，成為出版界、新聞界、電視圈的獨行俠，被網友、媒體譽為「黑心大神」。
簡介：
。文化大學土地資源系畢、擁不動產經紀人執照
。建商、房仲、代銷、《壹週刊》等，房地產歷練超過17年
。創辦台灣第一個房地產專業網站 【智邦不動產】
。2011年登《商業周刊》封面人物報導
。2011年度博客來書店華文創作暢銷冠軍、金石堂十大暢銷作家
。著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》三本超級暢銷書，及《打敗黑心建商，買房實戰DVD》有聲書，四本銷量近四十萬冊。
。撰寫專欄：《壹週刊》、《蘋果日報》、《爽報》、【雅虎房地產頻道】、【好房新聞網】
。受訪節目：
東森：《夢想街57號》、《財星大道》、《五七新聞王》。
中天：《台灣顧問團》、《新聞龍捲風》。
三立：《五四新觀點》、《台灣好所在》。
TVBS：《地球黃金線》、《少康戰情室》。
非凡：《News金嘆號》等經常性來賓、專家。
目錄
Part I 突圍黑心房市！約房仲看屋前你要做的功課
第一章：沒有最黑，只有更黑：業者招數再升級
黑心建商再進化：名單法、自備款法、實價登錄法
黑心房仲再進化：實價登錄混合自家灌水成交價
黑心投資客再進化：抓交替的黑心明牌老師
黑心業者一體適用：房價恐嚇法
第二章：實價登錄後的出價絕學
撥開超貸的迷霧：「實價」多少？
預售屋、新成屋的出價判斷與方法
事半功倍的出價秘訣
第三章：SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權
重劃區怎麼買：搞懂投資客才能挑到好物件
店面投資：近期小賺三％、長期靠增值
地上權住宅：好買不好漲？
第四章：買屋前，先淋冰桶——購屋前五問
一問：何時才是買屋時機？
二問：你買這間房要做啥？
三問：地點，地點，地點；不是地段，地段，地段。
四問：五種好買不好賣的房子！
五問：買一樓？二樓？頂樓？
Part II 帶你看屋：跟著Sway看25種房，簽約前再想想
台北市南港區中研院／有閒錢的人要買哪一種房？
新北市中和區Costco／新婚成家，切忌看到公設就樂暈！
新北市新店轉戰安坑／小資女買郊區，安全、管理最重要
新北市三重區／10樓廣告價，能否接受水箱住樓上？
台北市大安區／天龍國購屋（上）：你是買生活還是買一日煙火？
台北市信義區／天龍國購屋（下）：單坪竟不到八十萬，日後維護是關鍵
新北市板橋區／自住屋避開一級戰區，不必犧牲小環境
高雄市三民區／慈母為兒挑屋，在地人看在地屋
新竹市中心／療癒系男孩買房孝親，以靜制動磨好價
新北市五股區／總價預算有限，老區勝過重劃
台北市南港郊區／該不該換屋揹房貸？回歸人生價值選擇
桃園市林口區／挑合宜住宅，買房要拜神
新北市中和區／中和與永和的抉擇？理性、感性交叉評量
新北市五股別墅區／購物專家看屋記──首推中和的中古屋
新北市新莊區迴龍／距離換房價，棄捷運改開車
台中北屯區／頂樓戶PK 六樓小宅：漏水是致命問題
新竹竹北區／醫生娘找房，價格要好、品味要高
Part III 買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商
主委日記1 交屋後第一天：馬桶的戰爭
主委日記2 觀察建商與託管期：「飯店式管理」漸成空
主委日記3 成立管委會：收買與內鬥
主委日記4 點交三部曲（上）：大戰前，安內攘外探虛實
主委日記5 點交三部曲 （中）：鬥法，要找專業點交公司
主委日記6 點交三部曲（下）：建商臉綠了！竟點出上百條疏失！
主委日記7 談判的意義：有理不怕上法院，找大律師出馬！
主委日記8 公共空間3大重點：機車、鞋櫃、毛小孩
主委日記9 小投資大巧思：全能公設大改造
主委日記10訂出遊戲規則：守住每一毛血汗管理費
主委日記11主委省錢大攻略：省電費、換燈泡，善用多方資源
主委日記12「里長伯」的服務精神：噪音垃圾、鄰居吵架通通找我吧！
詳細資料
- ISBN：9789869028097
- 叢書系列：
- 規格：平裝 / 272頁 / 15 x 21 x 1.36 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
- 出版地：台灣
- 本書分類：> >
內容連載
同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。
先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交，房仲在磋合中也會盡量配合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個五％，也就是一千零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一千零五十萬元。
如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元。
以前我不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。
看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲，其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。
拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買，只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元，不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。
文：木木 ... 1 孫燕姿在曾經的歌里這樣唱的：我遇見誰會有怎樣的對白，我愛的人，在多遠的未來？ 不管男人女人，同樣的期待愛情，都想在未來，有個愛的人同樣的來愛著自己。 男人女人的第一次見面，特別重要。可能外在上，兩個人都會互相收拾得，特別的清新利落。 但是有一些細節和三觀，是在任何方面都隱藏不了的。有人說，在戀愛時是把對方的優點都看在眼裡；在結婚後，是把對方的缺點，都記在心裡。 男女之間在第一次見面之前都是朦朧的，都是充滿希望的，都在設想，那個要見面的人會是怎樣的模樣。 會說出怎樣的話語，會講述怎樣的人生故事，會對自己怎樣的告白。 軼詩在準備好第一次相親時，內心特別的忐忑，有點焦慮，當然也有一些期待。 作為28歲的大姑娘，她一直沒有談過戀愛，當然她是相信戀愛的，她也相信未來會有一個人愛著她，寵著她，保護著她。 那個男人，據阿姨說，是一個超級大學霸。反正各個方面都非常優秀，阿姨喜歡的不得了，才決定介紹給自己的侄女做男朋友。 ... 2 軼詩聽到阿姨這樣說，內心也像小鹿亂撞一樣，充滿著期待。當然她也聽周圍的朋友說過，在自己第一次相親時，遇到了一些狗血故事。 不過那些狗血故事，軼詩也只是當成說說而已的玩笑話，她那天化好了妝，穿了最漂亮的裙子，她很期待，和那個男人的第一次相親見面。 他來了，他果然來了，他穿著休閒西服款款而來，臉上掛著溫潤如玉的笑容，看到男人的第一眼，軼詩就淪陷了。 男人笑著打了個招呼，連聲說了好幾句抱歉，本來應該是男士等女士的，不好意思，自己確實遲到了。 軼詩擺擺手說沒有關係，服務員過來點單，男人主動接過了菜單，男人這舉動，讓軼詩的內心，對他的形象和喜歡都打了折扣。 畢竟，不都是女士優先嗎？都是女人優先點單嗎？怎麼會有男人搶著點單的道理。 ... 3 男人一共點了4個菜，每一個菜，軼詩發現，竟然都是自己最喜歡吃的，連自己不吃辣椒，不吃雞精的這些小習慣，男人都已經早早知道，一再的叮囑服務員，不要在菜里放這些。 軼詩原本被自己扣掉的分，又悄悄的給男人加了15分。菜上好了，男人先幫軼詩布菜，軼詩特別喜歡吃魚，男人也點了一個魚頭火鍋，還特別細心的幫她剔除刺，把最鮮最好的魚肉，都夾到她的碗裡。 那一頓飯，軼詩吃得很飽，男人把軼詩照顧得很好，而他自己，連一碗飯都沒有吃完，等軼詩吃完他在再吃的時候，飯菜都已經涼了。 軼詩平常喜歡看一些風花雪月的愛情故事，也喜歡追一些明星八卦。 記得她曾經在看綜藝節目時，聽到大S說，老公汪小菲在見到大s的第一眼，就驚呼，這個女人一定是自己的老婆。 大S分享，兩個人在第一次見面時，未來會不會「發生關係」，其實早已命中注定。 ... 4 後來的事我們都知道了，大s嫁給了汪小菲，而軼詩也被相親的男人深深打動。 總有一個聲音在告訴她，他們的未來，會發生關係，而且還會密不可分。 對男人的第一印象，軼詩是很好的，看多了身邊男人的自負，甚至驕傲，她很少看到如此溫柔和細心的男人。 她希望他們的未來會有交集，在那一頓飯的時間，她在這個男人身上看到了責任，看到了擔當，看到了體貼，更看到了溫柔。 她相信，她沒有看走眼，回家後她主動給男人發了微信，兩個人，越聊越多，越來越投入，男人也主動說，他對軼詩的人第一印象也很好。 後來，兩個人順理成章的談戀愛，結婚，生子。到現在為止，他們都特別的幸福，男人的性格，還像第一次吃飯對軼詩時那樣的體貼和溫柔。 她沒有看走眼，他沒有讓她錯付感情。 ... 木木的愛情寄語： 在第一次見面時，兩個人到底會不會「發生關係」，或者會發生怎樣的關係，未來到底會不會有交集，其實在見面的時候，早已經註定了結局。 吃飯也許是一件非常小的新事情，但是在吃飯這麼短短10分鐘內，完完全全可以看透看清楚一個人。 不管平常再怎麼偽裝的人，在吃飯的時候，都會暴露本性。如果在吃飯的時候一直想著對方，體貼對方，甚至還記住對方的喜好，這樣的男人，怎麼會不招人喜歡呢？ 原本兩個陌生的男女之間，在第一次見面後，未來會變成怎樣的關係，是從此再無聯繫的陌生人？還是會變成情侶？還是會成為走到一半，卻分道揚鑣的人？ 在兩個人第一次見面的時候，早早就主動了結局。 ... 在第一次見面的時候，雖然說時間很短暫，兩個人可能了解不太深入，但是第一印象，卻可以從下面幾個方面看出來。 1.對方的談吐 可以通過對方的談吐，看出對方是怎樣性格的一個人？說話語速快的人，性格都比較急躁；說話比較慢的人，性格都比較溫柔。 說話實在的人，是直心眼，說話讓自己很舒服的人，是情商高的人，在生活中，容易相處，為人也比較圓滑。 2.早有準備，這就是有心人 男人打動軼詩的最重要一點，就是他早早記住了自己的喜好，雖然他搶了菜單，先點菜，但是點的每一個菜都是軼詩喜歡吃的，為了這一次見面，男人先做了準備。 可以看出，他特別重視這次相親，也就是說，他特別重視軼詩，誰又不想成為別人最重要的人呢？這種在乎和被需要的感覺，是可以讓對方感受到特別尊重的。 3.第一印象分十分重要 有很多人說，沒有人願意透過你邋遢的外表，看你高貴的靈魂。所以在第1次見面時，外在的容貌是非常重要的。 不管是男人女人，都應該收拾好自己，讓別人感覺到你是重要的，自己是被尊重的。 人與人之間的緣分，確實很奇怪，有的人看了1萬個人，都沒有感覺，卻在無意中瞟了一眼，心生萌動；而有的人一開始就知道，自己要跟怎樣的人生活在一起。 人與人之間，未來會不會「發生關係」，原來在第一次見面時，在吃飯時，就真的已經註定了結局。 感謝您的喜愛，我是木木，豹紋作者，專寫婚姻情感、暖心故事。關注我，會給您帶來更多精彩內容。
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